2012年房地产估价师经营与管理:盈利指标计算方法
计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收 入扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整 个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。总销售收入 的计算方法，见第八章有关内容。
收益年限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起自预期未来可以获取收益的时间。应根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定。可以归纳为：1）两者同时结束。
房地产四大评估方法市场比较法：在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。收益还原法：按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。
IRR等于零说明什么?
IRR等于零，表明资本回报的动态率低。简单来说计算IRR为什么要使净现值等于零。首先要清楚，这么操作的目的并不是真的让你白忙活一场，最后结果是个0。真实的目的是测一测即便是白忙活一场，你最大能承受的抗击打能力。
内部收益率IRR是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
内部收益率就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率，也就是折现率为0。内部收益率（Internal Rate of Return （IRR），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
可以是负数，出现的情况：财务内部收益率小于等于基准收益率。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的，反之则不行。投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。
保险公司irr的意思就是内部收益率，是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等，净现值等于零时的折现率，可以简单的理解为，在复利情况下，投资的平均年化收益率。如果IRR大于个人的预期收益，那么就说明这项投资是值得去做的，如果IRR小于个人的预期收益，那么就说明这项投资不值得去做。
内部收益率的计算方法有两种，一种是根据计算的年金现值系数求得内部收益率，另一种是采用试算法计算内部收益率。
...净现值(NPV)、获利指数(PI)、内含报酬率(IRR)三
1、单个独立项目的投资决策中，净现值、获利指数、内含报酬率三者之间的关系：都是动态正式指标，净现值大于0时，获利指数大于1，内含报酬率大于行业基准收益率；净现值=0时，获利指数=1，内含报酬率=行业基准收益率；净现值小于0时，获利指数小于1，内含报酬率小于行业基准收益率。
2、当净现值0时，现值指数1，内含报酬率资本成本率；当净现值=0时，现值指数=1，内含报酬率=资本成本率。
3、净现值法（NPV）内含报酬率法（IRR）获利指数（PI）回收期法（PP）会计收益率法（ARR）项目的互斥和相关。资本预算又称建设性预算或投资预算，是指企业为了今后更好的发展，获取更大的报酬而作出的资本支出计划。
房地产信托和房地产投资信托基金的差别
1、房地产基金其实是比较宽泛的一个概念，其中“基金”两个字与“股票基金中的基金”大相径庭。宽泛点说是房地产融资模式。
2、设立目的不同：基金通常用于投资，而信托则用于分配资产。投资组合不同：基金通常投资于股票、债券等金融工具，而信托则通常用于投资房地产、黄金等实物资产。风险控制方式不同：基金通常通过分散投资来降低风险，而信托则通常通过担保物或优先级受益权来保障投资者的利益。
3、信托与基金在投资对象、收入来源、投资收益、税收、信息披露、资金集合、投资决策、风险分散等方面存在区别。投资对象：信托资金可以投向各类资产，包括现金、存款、债券、股票、房地产、珠宝、古董、另类投资等。而基金的投资对象通常包括股票、债券、存款等金融工具。
四大杠杆消失,房地产正成为一门鸡肋生意
最后，最近发生的停贷事件直接的影响是预售资金将进一步加强监管，很多地方可能要求专款专用，目前甚至有很多“取消预售”的呼声，如果这些都变成现实，也就意味着房地产最后一个杠杆——预售杠杆即将消失。
不过，我告诉你，从中央要加强金融监管、弥补监管短板、持续稳妥地去杠杆来看，在控风险和保房价之间选择，中央还是选择了前者，因为房价被抄得过高，杠杆拉得过长，系统性的风险就越高，谁也不愿意看到国内发生金融危机。最后，各银行对居民房贷的态度已经发生重大转变。由之前的优质信贷转变为“鸡肋”。
如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。盲目购买三四线城市郊区、新区住宅的人 伤害指数 ★★★ 绝大多数三四线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。
影响房贷利率上涨的因素有：房贷新规出台，房地产贷款额度被限制 继2020年8月房企融资的三道红线之后，2021年1月1日起，贷款额度被限制了，房地产贷款被划两道红线；有网友爆料已接到银行短信通知，银行放款额度收紧，房贷利率上调。